案例研究：优客工场—中国共享经济中的联合办

在全球趋势的影响下，中国消费者迎来了共享经济时代的来临。毛大庆，前万科高级副总裁，是这一行业的引领者之一，也是这一趋势背后的助推者之一。他的优客工场以前所未有的方式和速度改变着中国人的工作方式。

优客工场成立于2015年，以共享空间的方式，向自由职业者、小微企业和创业者提供办公空间服务，是中国当今规模最大发展速度最快的共享办公空间服务商。仅仅成立两年后的2017年，优客工场在B轮融资后的市场估值已达13亿美元，是中国当今共享办公行业的独角兽。截止2017年8月，优客工场已在中国22个城市拥有88家共享办公空间，提供3万多张办公位，为4万多会员和3万多家创业企业提供办公空间服务。

从单位到共享办公空间：传统办公模式的改变

这一最新崛起的商业地产模式显示出着中国经济在更广泛领域内的变化。实际上，十几年前，谈到“社群”和“工位”等概念，人们有着不同的联想。比如城市国企的办公室。这样的单位有自己的服务供给系统，如托儿所、医务室、食堂和其他促进员工彼此交往的服务。

今天，在共享办公空间里，这些服务不再需要通过雇主单位来运营。当然，共享办公空间的迅速崛起也意味着人们仍然希望从属于某个群体并共享福利。在当今中国，私营企业，以及中国经济转型的力量正成为促进这一市场中供需机制平衡的主导力量。

为什么是共享办公？

科技在进步，一部手机、一台电脑和随时可以接入的互联网，使得人们可以在任何地方办公。但是很多创业者仍然会同意，拥有共同价值观的社群拥有巨大价值。许多针对共享空间的调查研究也表明，学习新事物的机会、扩大专业和社会网络、能够根据实际需求提供服务的办公环境是这些企业选择共享办公空间的主要原因。调查还显示，共享办公者，相比在以职务或职位来分配办公空间和福利的传统办公环境中工作的群体，其工作效率更高、更快乐。

虽然这些大多数调查样本都是美国的共享办公空间，但是包括中国在内的世界各地共享办公空间的兴起也在印证同样的趋势。优客工场深谙共享办公的趋势，将自身定位为“创业者实现梦想的摇篮”。

实现梦想：营造社群精神

从一开始，优客工场就跳出房地产业圈子来打造核心团队。CEO杨进先生曾先后在世界知名品牌工作过，具有丰富的战略规划经验。其他核心高管团队也都有丰富的媒体、互联网科技、组织管理和人力资源管理经验，这些都成为打造强有力的企业生态的基础。

为了实现战略，优客工场始终将自身定位为一个可规模化平台的创造者，可以“让不同世界的人相互遇见”。平台的概念也使优客工场从一开始就超越了构建物理空间的传统逻辑。优客工场要打造的是一个基于共同价值观的，线上线下功能相结合的资源平台。毛大庆将其工作机制描述为一种激发社群精神的生态过程。共享办公，绝不仅仅是一个很多人共同办公的物理空间，而是一个激发新思维的，基于共享、学习、合作的价值观上的工作方式。这一理念对中国和世界其它地方的新生代工作者颇具吸引力。

优客工场最新的旗舰项目将这一理念更进一步，将工作与生活进行了结合。5LMeets，意为连接、居住、生活、愿景和自由（linked, liveable, lively, landscape and liberal），是一种结合了居住和工作功能的学院式综合体。通过使用其移动APP，5LMeets的入住客户将获得更多独家平台服务。首家5LMeets于2016年在北京开业，优客工厂计划在2017年底再开两家。

图表1：5LMeets 的24小时共享形式

优客工场希望这样的新配置能够更有效地激发思考和工作的潜能，对中国宏观经济的发展意义深远。截止2017年6月，优客工场共有入驻创业企业超1000家，服务提供商超1000家。

图表2：优客工场服务提供商按产业分类（2015）

优客工场用户的多样化，也同时为扩大优客工场的社会影响和市场潜能实现反哺。如下图所示，中国经济结构的多样性正在各个领域涌现。对于小型企业，无论是新是旧，这一趋势则更为重要。

图表3：优客工场客户按产业分类比例图（2015）

助力小企业腾飞

共享空间以多种方式为中小企业提供商业服务。小型企业，与大型企业相比，面临较高的交易成本。这些交易成本体现在寻找资金和相关的配套服务方面。对于初创公司来说，以专业人士辅导和创业竞赛的方式来路演方案，常常与是否能持续获得投资息息相关。在这方面，灵活的空间租赁选择，使得这些初创公司可以自由地根据企业发展情况伸缩办公规模，这使得联合办公空间极具吸引力。

共享办公空间的这些结构化的先天优势，驱使初创公司不断寻找符合他们价值观和发展需求的共享办公空间。而出于此种原因，这一新型商业地产形态，成为中国经济结构转型和未来发展的重要力量。

助力大众创业

过去十年，中国政府一直致力于解决宏观经济结构中的一些主要问题，包括适龄劳动力人口比例的减少和过度依赖投资的发展模式，同时以促进内需来降低地方政府债务并保持稳定的经济增速。为此，大规模转变经济发展动力的改革正在进行。其目标是转变中国“低成本世界制造中心”的地位，聚焦具有高经济增加值和创新引领作用的产业部门。

2006年2月颁发的《国家科技和技术中长期发展规划纲要（2006-2020）》是中国首个详细解释新型发展模式的文件。此规划纲要是以“十一五”发展规划（2006-2010）为蓝本的针对新型产业发展的规划。“十二五”规划（2011-2015）将创新上升为国家经济结构转型的核心动能之一。“十三五”规划（2016-2020）继续将这一概念深化，在聚焦创新的基础上，将激发人民创造力作为新常态下保持经济增长效率的重要抓手。

李克强总理在2014年夏季达沃斯论坛上的讲话中提出中国政府将以各种形式支持“大众创业万众创新”，促进各类型创业创新企业发展。政府工作报告、人民代表大会议案和地方政府执行意见中，都非常明确地将“扶持小型企业发展”作为重要工作目标。

共享办公十分契合中国的新经济发展模式。毛大庆在优客工场一周年庆典上表示，他将致力于支持超过一万家创新创业企业的成长，从而为中国经济发展做出应有贡献。共享办公是共享经济持续升温的重要组成部分。2015年，中国共享办公经济已达到2290亿美元（近2万亿元）规模，2016年的交易金额达到5270亿美元（约3.45万亿元）。根据中国国家信息中心报告，共享经济的服务涵盖5亿中国人，成为中国人日常生活的重要组成部分。

有人不禁会问，共享经济对商业地产是有益的吗？很多人认为潜在市场空间已经饱和，也有人认为共享办公有利于消化商业地产存量。通过优客工场商业模式的研究也许可以对此问题有更深层次的理解。

优客工场：轻资产、灵活、聚焦服务

优客工场商业模式告诉我们，传统商业地产着眼于长期租金和固定租客的价值创造模式，也许会被更具灵活性、适应性和符合市场需求的模式所改变。尤其是合伙制和模块化结构为商业物业在物理属性之外，增添了客户为导向的体验属性。例如，通过对共享办公空间的设计和提供基础便利设施来助推这一产业的发展。共享办公的飞速发展是由于它对租客和物业持有者提供了同样好的服务。

优客工场特别擅长在租客需求与服务供给之间获得平衡。创始人毛大庆博士将纽约、柏林、伦敦、以色列等国家的先进共享空间形态和运营模式与中国商业地产的现状进行结合。并始终将共享办公最首要和重要的属性定义为是一种服务。

共享办公空间平台的价值核心，是它可以帮助客户解决问题、创造机会，提高生产率。因此，共享办公空间可以轻资产方式运营，降低传统商业办公空间运营中的风险。这也使得这一模式对于中国的商业地产行业颇具吸引力。

中国商业地产的困境

根据国家统计局的数据，从2015到2017，中国商业地产销售的增速从25%增长到68%，截止2017年第一季度已达到800亿美元。然而，商业地产投资增速却从2015年的10%降低到2017年的-4%。

在开放商眼中，中国房地产市场必须面对持续上涨的空置率和未来持续的宏观调控压力。例如，中国可售商业物业存量从3200万增加到3800万平方英尺。在中国日益发达的电子商务购物影响下，传统商业零售行业也必然经历转型。线下商场巨头万达广场2016年在中国关闭了其90家综合商场中的40家。商场店面空置率持续上升。例如，2015年上海商场的空置率从11%提高到了2016年的15%。而像青岛这样的二线城市，其商场空置率已达到28%。

中国政府正在不断出台房地产调控政策冷却日益升温的房地产市场。例如，在中国的很多一二线城市，底层商铺的占比受到限制。北京近日对万科的一处用地开发提出明确限制，要求其只能开发为住宅或者是用于租赁的商业地产。

优客工场的商业模式为开发商打开了新的经营思路。优客工场以服务初创企业、自由职业者等为目标，大量租用闲置的商用空间，为其提供办公服务。优客工场以这种方式，囊括了大量碎片化的、无法承受高昂办公成本的办公需求。优客工场用联合办公的形式将碎片化的办公需求整合，并与物业开发者实现对接。

对于业主和商户来说，共享办公大大提高了人流量。毛大庆估计到2020年，20%以上的商业地产空间会转化为各种形式的共享办公。从这个估计来看，未来共享办公业的增长空间很大。同时，优客工场通过与开发商的良好关系，在空间租金方面具备强大的竞争优势。

为什么是优客工场？租客的观点

共享办公的核心元素是合作与学习的机会，弹性的租赁周期和节省办公硬件成本（如开放空间，打印设备和创业指导），但这些都不足以使优客工场独一无二。那么优客工场独特在哪里？

弹性会员制度

优客工场可以提供独立办公位，会议室和多功能空间的每日租赁。某些城市独立工位的天租金低至15美元，同时所有会员可以享受优客工场平台提供的各种服务。

多样的定制化办公地址选择

与竞争者不同，优客工场不仅仅布局在一线城市，在二线城市例如青岛、西安、厦门和天津等，优客工场也进行了大量布局。优客工场更注重区域项目之间的差异化，使其更贴近客户需求。例如，在与阿里巴巴合作的项目中，客户可以使用阿里巴巴的创业指导和软件等。在设计审美上，优客工场的“阳光100”中心，拥有更多的自然阳光、更宽敞开放的空间和暖色调的装修，其靠近大学和科技园等配置也为客户提供了更为贴心的定制化服务。

广泛和多样化的服务商

优客工场的服务商体系庞大，提供包括法律、科技、投资等各种服务。同时，优客工场的很多租客也是服务商，这也为他们提供了很好的机会来强化产品和品牌。另外，优客工场还与许多顶尖的服务商有良好的合作，如阿里云，从而为租客提供更成熟的服务。
优客工场最近公布的一份报告中显示，其服务商共分为三类：

（1）70-85%为小型专业服务商，他们以优客工场来测试其产品，同时也是优客工场的租客。

（2）10-20%大型服务商，如阿里云，中国平安保险和中信银行。这些服务商希望以低搜寻成本来获取新客户。

（3）5-10%为优客工场联合创立的服务商，如提供培训服务的幂次方学院，他们致力于在该领域中加强功能性的支持。2017年，优客工场已投资10余项服务，总投资达到1400万美金。

专业的创业融资服务

优客工场同时致力于为客户提供更好的创业投资扶持，包括项目路演，孵化器合作，以及连接更多的投资人。优客工场通过其幂次方学院来实现对客户的相关培训。优客工场还具备天使投资人加孵化器的身份，在租户中筛选项目。最后，优客工场会举办一些创业大赛，并投资于其中的一些优胜者。

总结来说，虽然一些小的、更碎片化的共享办公企业能够提供稍低的租金，优客工场却可以提供更大的空间和更综合的服务，以及获得更多融资的机会。用更具竞争力的价格满足更广泛的需求，是一个巨大的优势。

最终，在这个行业里仅靠价格竞争远远不够。况且，租金水平基本上和各城市的商业地产租金水平相联系，因此这一商业模式需要更多的元素参与竞争。

图表4：中国几大共享空间的租金价格对比

优客工场的扩张

根据内部消息，优客工场如今已经可以通过租金覆盖其成本。同时，它还有其它类型的收入。在最近的一次采访中，毛大庆表示优客工场的25%收入来自于附加值服务。另外，它还通过某些创新的合作模式与权益共享合约获益。

优客工场的另一方面发展机遇在于在“大众创业万众创新”政策下与地方政府建立的良好关系。例如，优客工场的杭州项目就被地方政府赋予了租金优惠。不仅限于国内，优客工场与政府的合作已经走向国际，如在2016年与新加坡政府机构IE、和新加坡凯德集团（CapitaLand）一起进行三方合作，支持中小企业发展。长期在中国开发商业物业的凯德集团，帮助优客工场在旗下中国商场开发新的共享办公项目，而优客工场则将凯德旗下的C31风险投资公司作为其主要投资伙伴，投资优客工场平台上的创业项目。IE还将借用优客工场的服务，鼓励更多新加坡中小企业进入中国。这些新加坡租户将会享受租金和服务上的优惠待遇。

最新的合作是，优客工场与澳大利亚的一个企业创新咨询和孵化机构Collective Campus进行合作，支持优客工场在新加坡的业务。他们最新的6800平方英尺的共享空间，用毛大庆的话来说，将作为一个“与中国联通的桥梁”，连接来自新加坡、澳大利亚和中国的创业者。Collective Campus将为优客工场的会员提供创新创业方面的课程，相应的，它的会员将在中国的优客工场的服务中享有优惠待遇。

另外，优客工场与美国的一家高端共享空间机构Serendipity Labs展开合作，计划在2017年底在纽约合作运营一个34000平方英尺的共享空间。这一坐落于纽约金融区的空间将给予优客工场的会员以更多的国际化优势。同样，对方的会员也能更便利地享受优客工场在中国的的服务，帮助其进入中国市场。

类似的战略联合，加强了优客工场吸引投资的能力。优客工场的初创融资得益于红杉资本、真格基金和创新资本的投入。后续进入的投资人显示出房地产行业对联合办公业务的长期看好。骏发地产和大红集团最近也出资支持优客工场的发展。阿里巴巴集团旗下的天弘基金也投资了优客工场，让科技与共享办公行业的联系更加紧密。

2017年5月优客工场与其国内主要竞争者“新空间”进行了战略合并，以对抗他们最重要的全球竞争对手WeWork。虽然优客工场与新空间整合后的新结构尚未可知，但合并后他们的目标是在国内外迅速扩张。在竞争更加国际化的当下，这种合并在中国非常普遍。

WeWork进入中国

2010年成立的WeWork在2016年进入中国，目前在中国境内的运营规模远远小于优客工场（参见图表5），但是它已经建立了一系列的创新型合作关系来支持在亚洲和中国市场内加速扩张。

图表5：UrWork与WeWork：巨头之战

例如，在2016年下半年，WeWork与中国远洋集团旗下的房产企业合作，合作运营在中国的三个共享空间。远洋把空间免租金交于WEWORK运营，但将收取50%的收入回报。同时，WEWORK早已在上海运营了几个共享空间。

与中国远洋集团的合作是WeWork在2016年3月与中国几个投资机构达成的一项高达43亿美金投资的一部分。投资人包括联想集团旗下的弘毅资本、锦江集团，以及中国大型房产企业绿地集团。以如此多样化的投资人背景，WeWork大幅提升了对优客工场的竞争力。弘毅资本CEO赵令欢先生表示，这项投资目前是“无人可比”的。

在2017年7月，弘毅资本和日本软银集团旗下的一个投资机构，主导了建立WeWork中国的新投资。这一全新的身份反应出“WeWork是一家本地化的全球机构”。从以前美国企业在中国市场竞争的阵亡中吸取教训，WeWork依赖它的中国投资人来制定中国市场发展战略，目前在中国拥有1.5万名会员。WeWork的联合创始人Adam Neumann表示，“我们才刚刚开始。”在2017年8月，软银集团对WeWork进行了另一轮投资——豪掷40亿美元以支持其在亚洲的扩展。

除了依赖于本地化，WeWork中国战略的其它元素也值得观察。它们显示出中国的共享空间行业将如何变化，以及未来的一些趋势。

比如，房产集团不再仅仅想卖掉空余的空间，他们还想在共享空间领域获得权益。中国远洋集团选择与WeWork合作运营共享空间而不是以外包形式的做法只是其中的一个例证。锦江集团的投资也同样重要，它显示出中国的酒店行业与共享空间领域之间可能存在某种联系。最后，WEWORK在它的会员资质上也显示出重大变化。它的会员中10%是名列财富500强的全球企业。这些企业让他们旗下的员工在共享空间办公，允许他们保持轻资产，而同时在世界各地扩展业务和员工网络。另外20%的会员是成熟的企业。观察人士普遍认为WeWork将在中国和亚洲其它国家与外国企业形成类似的合作。

即使如此，资料显示，WeWork在各大共享空间中租金最贵。它的成功将不能仅仅依赖于本地化的运营机构。它需要能比竞争对手如UrWork提供更好的产品和服务。

展望未来：风险与挑战

在伦敦的地铁站，在铁轨与站台之间有一条警告“小心缝隙”，意在提醒乘客上下车注意脚下以免跌落。对于共享空间行业，恐怕也是如此。平台化是其成功的关键，但也是该行业的“阿喀琉斯之踵”（意指薄弱环节所在）。

以中国远洋集团为例，物业所有者也很可能最终将共享办公服务商视为非必要的中间商，并将在共享办公领域寻求直接的所有权或投资权益。而且，随着行业规模的扩大，共享办公产品和用户体验的标准化将日益完善，对于平台的复刻会越来越容易，因此差异化和独特性会随之丧失。

规模的扩张还会带来其他风险，其一是威胁到对于其共享办公价值观非常重要的社区文化元素。具体来说，当会员企业的业务达到一定规模后或许会选择出走；其它一些规模扩大的企业或许会有更强的谈判能力以获得更好的服务，以减少对共享空间所提供服务的依赖。另外，当共享空间扩张，一些服务提供商将会有更多机会推广他们的服务，因此可能不会情愿和某一个共享空间签订独家服务协议。

在这些可能的趋势下，优客工场当前的要务是在扩大规模和深化服务体系之间达成平衡。向海外扩张是一种战略，但是在全球市场建立独特的合作关系也同样重要。同时，持续投资于一些它最好的服务供应商也将加强和保护优客工场的品牌和在其空间内共享办公的体验。

【本篇研究报告由易居中国赞助完成】